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Progettazione architettonica e gestione delle pratiche edili

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Progettazione architettonica innovativa: dalla tua idea ai permessi per realizzarla

Progettare architetture è un processo complesso e stimolante che si compone di idee, forme, suggestioni e numeri. 

Il viaggio fra la dimensione estetica e l’innovazione tecnologica è la nostra sfida più grande e la loro sinergia è l’obiettivo che intendiamo perseguire.

Per questo vi offriamo servizi di rilievo anche con nuvola di punti ed energy walk through, oltre alle verifiche di conformità urbanistica necessarie per le istanze da presentare agli enti preposti (Comuni, Soprintendenze, Enti).

Istanze

Per concretizzare il percorso progettuale e renderlo esecutivo è necessario relazionarsi con gli uffici preposti alle attività di pianificazione urbanistica.

Il nostro team di professionisti sarà pronto a predisporre tutta la documentazione necessaria per trasformare in realtà la vostra idea, supportandovi nella redazione della documentazione necessaria alla realizzazione dell’opera, offrendo i seguenti servizi:

  • Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (C.I.L.A.)
  • Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.)
  • Scia alternativa al Permesso di Costruire;
  • Permesso di Costruire;
  • Deposito strutturale OPENGENIO
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE)
  • LEGGE 10
  • Comunicazioni portale ENEA
  • Comunicazioni portale GSE – Conto Termico
  • Valutazione fruibilità Bonus Edilizi

La C.I.L.A. è la sigla di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Si tratta di una pratica amministrativa semplificata che deve essere presentata al Comune per poter avviare determinati tipi di interventi edilizi.

A differenza di altri permessi più complessi (come la S.C.I.A. o il Permesso di Costruire), la C.I.L.A. non richiede una vera e propria autorizzazione preventiva da parte del Comune. Una volta presentata la comunicazione, i lavori possono iniziare immediatamente.

A cosa serve la C.I.L.A.
La C.I.L.A. è richiesta per interventi di manutenzione straordinaria “leggera” che non toccano le parti strutturali dell’edificio e non modificano la destinazione d’uso. Alcuni esempi comuni sono:

Rifacimento di impianti (elettrico, idraulico, climatizzazione, ecc.).

Spaziamento o creazione di tramezzi e muri non portanti.

Apertura, chiusura o spostamento di porte interne e finestre.

Frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, a patto che non cambi la volumetria complessiva o la destinazione d’uso.

Opere interne che non prevedono il cambiamento della sagoma o del volume dell’edificio.

Come si ottiene la C.I.L.A.
La procedura per ottenere la C.I.L.A. non può essere fatta in autonomia dal proprietario dell’immobile, ma richiede l’intervento di un tecnico abilitato (come un architetto, un ingegnere o un geometra).

Ecco i passaggi principali:

Incarico del tecnico: Il proprietario dell’immobile affida l’incarico a un professionista.

Redazione della documentazione: Il tecnico si occupa di preparare tutti i documenti necessari, che generalmente includono:

  • Una relazione tecnica asseverata, in cui il professionista dichiara che i lavori sono conformi alle normative vigenti (edilizia, urbanistica, ecc.).
  • Gli elaborati grafici (piantine dello stato di fatto e del progetto).
  • La documentazione catastale dell’immobile.
  • I dati dell’impresa che eseguirà i lavori (se già nota).

La ricevuta di pagamento dei diritti di segreteria comunali (l’importo varia a seconda del Comune).

Presentazione della pratica: Il tecnico invia la C.I.L.A. in via telematica allo Sportello Unico per l’Edilizia (S.U.E.) del Comune in cui si trova l’immobile.

Inizio dei lavori: Una volta presentata la C.I.L.A. (non serve attendere un’autorizzazione), i lavori possono iniziare immediatamente.

È fondamentale che la pratica sia compilata in modo corretto e completo, in quanto il Comune ha la facoltà di effettuare controlli successivi e, in caso di irregolarità, comminare sanzioni.

La S.C.I.A. è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, una pratica amministrativa che permette di avviare o modificare attività economiche e, in ambito edilizio, di realizzare interventi senza dover attendere un atto di autorizzazione da parte del Comune.

La sua principale caratteristica è l’autocertificazione: il professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra) assevera, cioè certifica, che i lavori sono conformi a tutte le normative vigenti. A differenza della C.I.L.A., la S.C.I.A. viene utilizzata per interventi più complessi.

Quali lavori richiedono la S.C.I.A.?

La S.C.I.A. si usa per una vasta gamma di interventi edilizi che non rientrano nella C.I.L.A. o nel Permesso di Costruire. I casi più comuni includono:

  • Manutenzione straordinaria che coinvolge le parti strutturali dell’edificio (ad esempio, l’apertura di una nuova porta in un muro portante).

  • Restauro e risanamento conservativo che modificano la sagoma o la facciata dell’edificio.

  • Ristrutturazione edilizia “leggera” che non prevede un aumento della volumetria o il cambio di destinazione d’uso.

  • Modifica della destinazione d’uso di un immobile senza la realizzazione di opere edilizie.

  • Costruzione di tettoie, verande e pensiline che non generano un nuovo volume abitabile.

Come si ottiene la S.C.I.A.?

Come per la C.I.L.A., la procedura per la S.C.I.A. deve essere gestita da un tecnico abilitato. I passaggi sono i seguenti:

  1. Incarico al tecnico: Il proprietario affida la pratica a un professionista.

  2. Preparazione della documentazione: Il tecnico redige una relazione asseverata, che è il cuore della pratica, allegando gli elaborati grafici, la documentazione catastale, le certificazioni e le dichiarazioni necessarie per dimostrare la conformità dei lavori.

  3. Presentazione della pratica: La S.C.I.A. viene presentata in via telematica al Comune.

  4. Inizio immediato dei lavori: Una volta che la pratica è stata correttamente protocollata dal Comune, i lavori possono iniziare lo stesso giorno della presentazione.

  5. Controlli del Comune: A differenza della C.I.L.A., il Comune ha 60 giorni di tempo per verificare la correttezza della S.C.I.A. e, in caso di irregolarità, può richiedere modifiche, sospendere i lavori o, nei casi più gravi, annullare la pratica.

La SCIA alternativa al permesso di costruire, nota anche come “Super SCIA”, è una pratica edilizia che consente di realizzare interventi significativi e complessi, che normalmente richiederebbero il Permesso di Costruire, attraverso una procedura semplificata.

Si tratta di un’opzione che il legislatore offre per velocizzare l’iter burocratico, mantenendo però la sicurezza e il controllo degli interventi. Invece di aspettare l’approvazione del Comune (che può richiedere mesi), i lavori possono iniziare dopo 30 giorni dalla presentazione della SCIA, a condizione che il Comune non si opponga.

Quando si usa la Super SCIA
Questa procedura si applica a specifici e importanti interventi edilizi, tra cui:

Ristrutturazioni “pesanti” che comportano modifiche della volumetria complessiva, dei prospetti o della sagoma dell’edificio, soprattutto se si trovano in zone sottoposte a vincoli.

Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, a condizione che siano già previsti e dettagliati in strumenti urbanistici (come piani attuativi).

Cambi di destinazione d’uso di immobili in centri storici che prevedono anche opere edilizie.

In sostanza, la Super SCIA viene utilizzata per lavori che vanno oltre la semplice manutenzione straordinaria (per cui basta la SCIA “normale”) ma che non sono così complessi da richiedere l’intero e più lungo processo del Permesso di Costruire.

Come funziona
Il processo è simile a quello della SCIA ordinaria, ma con un periodo di attesa:

  • Incarico del tecnico: Un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra) viene incaricato di redigere il progetto.
  • Preparazione della documentazione: Il tecnico redige la relazione asseverata, certificando la conformità dell’intervento a tutte le normative vigenti (urbanistica, antisismica, energetica, ecc.).
  • Presentazione al Comune: La pratica viene inviata in via telematica allo Sportello Unico per l’Edilizia (S.U.E.).

 

Periodo di attesa:

A differenza della SCIA ordinaria, i lavori non possono iniziare subito, ma solo dopo 30 giorni dalla presentazione. Questo periodo serve al Comune per svolgere i controlli necessari. Se entro questo termine non ci sono obiezioni, vige il principio del silenzio-assenso e i lavori possono iniziare.

L’uso della SCIA alternativa, pur semplificando l’iter burocratico, comporta una maggiore responsabilità per il tecnico che assevera la pratica, poiché certifica la regolarità del progetto.

Il Permesso di Costruire è il titolo abilitativo più importante e vincolante nel settore edilizio italiano. Si tratta di un provvedimento amministrativo formale, rilasciato dal Comune di competenza, che autorizza la realizzazione di interventi di grande entità e che comportano una trasformazione urbanistica del territorio.

A differenza della C.I.L.A. o della S.C.I.A., il Permesso di Costruire non è una semplice comunicazione o un’autocertificazione, ma una vera e propria autorizzazione esplicita da parte dell’amministrazione comunale, che deve essere ottenuta prima dell’inizio dei lavori.

Quando è necessario il Permesso di Costruire?
Il Permesso di Costruire è obbligatorio per gli interventi che hanno un impatto significativo sul territorio, come ad esempio:

  • Nuova costruzione: la realizzazione di un edificio da zero, sia fuori terra che interrato.
  • Ampliamenti: l’aumento della volumetria di un edificio esistente (ad esempio, la costruzione di un nuovo piano o un’estensione).
  • Ristrutturazioni “pesanti”: interventi che modificano la volumetria complessiva, la sagoma, la destinazione d’uso o i prospetti dell’edificio in modo rilevante.
  • Realizzazione di opere di urbanizzazione e infrastrutture che trasformano in modo permanente il suolo.

Come si ottiene il Permesso di Costruire?
La procedura è più complessa e lunga rispetto alla C.I.L.A. e alla S.C.I.A. e deve essere gestita da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra).

Presentazione della domanda: Il tecnico presenta la domanda di Permesso di Costruire allo Sportello Unico per l’Edilizia (S.U.E.) del Comune.

Documentazione: La domanda deve essere corredata da una documentazione dettagliata, che include:

  • Progetto edilizio completo (planimetrie, sezioni, prospetti).
  • Relazione tecnica che attesti la conformità del progetto a tutte le normative vigenti (urbanistiche, antisismiche, igienico-sanitarie, ecc.).
  • Documentazione catastale e attestazione del titolo di proprietà.
  • Eventuali pareri di altri enti (es. Soprintendenza per i beni culturali in caso di vincoli).
  • Istruttoria comunale: Il Comune ha un tempo massimo per esaminare la pratica (di solito, 60 giorni dalla presentazione per la proposta di provvedimento, più 30 giorni per l’emissione del provvedimento finale). Se la documentazione è incompleta, il Comune può richiedere integrazioni.
  • Rilascio e ritiro: Se il progetto è conforme a tutte le normative, il Comune rilascia il Permesso di Costruire. Solo a questo punto i lavori possono iniziare.

Il costo del Permesso di Costruire è variabile e comprende:

  • I diritti di segreteria.
  • Il contributo di costruzione, che si suddivide in oneri di urbanizzazione (per le opere pubbliche che servono l’immobile, come strade e fognature) e costo di costruzione (una percentuale sul valore dell’opera da realizzare).

Il Deposito strutturale OPENGENIO si riferisce alla procedura telematica utilizzata nella Regione Lazio per depositare il progetto delle strutture di un edificio presso il competente Ufficio Regionale del Genio Civile.

OPENGENIO è, in sostanza, una piattaforma digitale che consente a professionisti (architetti, ingegneri, geometri) e cittadini di gestire in modo completamente dematerializzato (senza carta) l’intero processo di autorizzazione sismica e di deposito strutturale.

A cosa serve e quando si utilizza
Quando si eseguono lavori che interessano le parti portanti di un immobile (come muri portanti, pilastri, travi, solai o fondazioni), è necessario presentare un progetto strutturale. Questo progetto, redatto da un tecnico abilitato, ha lo scopo di dimostrare la sicurezza statica e sismica dell’opera.

La normativa distingue due procedure principali per la presentazione di questo progetto, a seconda della rilevanza dei lavori:

  • Autorizzazione sismica: Richiesta per interventi “rilevanti ai fini della pubblica incolumità” (ad esempio, una nuova costruzione o un ampliamento significativo). In questo caso, i lavori possono iniziare solo dopo aver ottenuto l’espressa approvazione dell’Ufficio del Genio Civile.
  • Deposito sismico: Utilizzato per interventi di “minore rilevanza”. In questo caso, il progetto viene semplicemente depositato e i lavori possono iniziare subito dopo la trasmissione della pratica, senza dover attendere un’autorizzazione formale. L’Ufficio del Genio Civile ha comunque la facoltà di effettuare controlli successivi.

La piattaforma OPENGENIO gestisce entrambe le tipologie di pratiche in modo digitale, rendendo il processo più trasparente e tracciabile per tutte le parti coinvolte. Permette di:

  • Inserire e inviare le richieste di autorizzazione o deposito strutturale.
  • Caricare tutta la documentazione allegata in formato digitale (progetti, relazioni, calcoli, ecc.).
  • Monitorare lo stato di avanzamento della pratica.

In sintesi, il Deposito strutturale OPENGENIO è lo strumento telematico che permette di adempiere agli obblighi di legge relativi alla sicurezza strutturale e sismica degli edifici nella Regione Lazio.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento ufficiale che descrive l’efficienza energetica di un edificio, assegnandogli una classe che va da G (la meno efficiente) ad A4 (la più efficiente). Si ottiene affidando l’incarico a un certificatore energetico abilitato.

Come si ottiene l’APE
Per ottenere l’APE, devi seguire questi passaggi:

  • Contatta un tecnico abilitato: L’APE può essere redatto solo da un professionista qualificato come un architetto, ingegnere o geometra, iscritto all’albo professionale e con una specifica abilitazione.
  • Sopralluogo: Il tecnico esegue un sopralluogo per raccogliere tutti i dati necessari. Valuterà l’edificio e i suoi impianti, come il tipo di riscaldamento, gli infissi, l’isolamento delle pareti e del tetto, e l’eventuale presenza di fonti rinnovabili.
  • Elaborazione del documento: Utilizzando software specifici, il certificatore analizza i dati raccolti per calcolare il fabbisogno energetico dell’immobile e assegnargli una classe energetica.

 

Rilascio e registrazione:

Il tecnico compila e firma l’APE, quindi lo trasmette al catasto energetico regionale. Una volta registrato, il documento ha una validità di 10 anni, a meno che non vengano eseguiti interventi di riqualificazione energetica che ne modifichino le prestazioni.

Come migliorare la classe energetica
Per migliorare la classe energetica di un immobile, è necessario ridurre il suo consumo di energia, intervenendo sia sull’involucro edilizio che sugli impianti. Gli interventi più efficaci includono:

  • Isolamento termico: Questo è l’intervento più impattante. Consiste nell’installazione di un cappotto termico esterno o interno per pareti, nell’isolamento del tetto o del solaio. Questo riduce drasticamente le dispersioni di calore in inverno e il surriscaldamento in estate.
  • Sostituzione degli infissi: Cambiare vecchie finestre con nuovi infissi a taglio termico e vetri a bassa emissività elimina gli spifferi e riduce le perdite di calore, migliorando il comfort abitativo e riducendo i costi di riscaldamento e raffreddamento.
  • Sostituzione degli impianti: Sostituire vecchie caldaie con sistemi più moderni ed efficienti, come una caldaia a condensazione o una pompa di calore ad alta efficienza. Le pompe di calore, in particolare, possono far salire la classe energetica di una o due posizioni da sole.
  • Installazione di fonti rinnovabili: L’installazione di pannelli fotovoltaici o solari termici permette di produrre energia pulita, riducendo la dipendenza dalla rete elettrica e contribuendo a un notevole miglioramento della classe energetica.

 

La combinazione di questi interventi può portare a un salto significativo nella classificazione energetica dell’edificio. Per incentivare questi lavori, lo Stato mette a disposizione diversi bonus fiscali e detrazioni.

La “Legge 10” è il nome con cui viene comunemente chiamata la Legge n. 10 del 9 gennaio 1991, che ha introdotto in Italia le prime norme per il risparmio energetico e l’uso razionale dell’energia negli edifici.

Pur essendo una legge “storica”, il suo contenuto è stato ampiamente aggiornato e sostituito da normative successive, in particolare il Decreto Legislativo 192/2005 e i relativi decreti attuativi. Oggi, quando si parla di “Relazione Legge 10” o “Relazione Energetica”, ci si riferisce al documento tecnico-descrittivo che viene redatto da un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra) per dimostrare che un progetto rispetta i requisiti di prestazione energetica minimi previsti dalla normativa vigente.

A cosa serve la Relazione Legge 10?
Questo documento è obbligatorio in diversi casi, soprattutto per:

  • Nuove costruzioni: prima di iniziare i lavori, il progettista deve dimostrare che l’edificio rispetterà i requisiti energetici previsti.
  • Ristrutturazioni importanti: quando un intervento modifica in modo significativo l’involucro (ad esempio, isolamento di pareti e tetto) o l’impianto termico.
  • Ampliamenti: per i nuovi volumi aggiunti a un edificio esistente.
  • Installazione o sostituzione di impianti termici: per l’installazione di una nuova caldaia, pompa di calore, ecc.

Cosa contiene il documento?
La Relazione Legge 10 è un documento tecnico complesso che deve contenere una serie di informazioni dettagliate, tra cui:

  • Caratteristiche dell’edificio: dati costruttivi, spessori e materiali di pareti, pavimenti e coperture.
  • Calcoli energetici: il fabbisogno energetico dell’edificio per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria.
  • Caratteristiche degli impianti: dettagli sul sistema di riscaldamento, raffreddamento, ventilazione e produzione di acqua calda.
  • Verifiche normative: la dimostrazione che il progetto rispetta i limiti di trasmittanza termica (la quantità di calore che un materiale disperde) e gli indici di prestazione energetica richiesti per legge.

La “Legge 10” ,quindi, non è più solo la legge del 1991, ma è diventata il termine comune per indicare il documento di progetto energetico che certifica la conformità di un intervento edilizio o impiantistico agli standard di efficienza energetica attuali.

Le comunicazioni al portale ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) sono un adempimento obbligatorio che deve essere effettuato per poter usufruire dei bonus fiscali legati agli interventi di riqualificazione energetica e ristrutturazione edilizia.

A cosa servono?
L’invio di queste comunicazioni ha un duplice scopo:

  • Tracciabilità e monitoraggio: L’ENEA raccoglie i dati relativi agli interventi di efficienza energetica realizzati in Italia. Questo permette di monitorare e valutare l’efficacia delle politiche di incentivazione fiscale e l’impatto complessivo sul consumo energetico nazionale.
  • Condizione per la detrazione: Per il contribuente, la corretta trasmissione della pratica ENEA è una condizione fondamentale per poter accedere alle detrazioni fiscali come l’Ecobonus e il Bonus Casa (Bonus ristrutturazioni) per gli interventi che generano un risparmio energetico.

Quando sono obbligatorie?
Devi inviare una comunicazione al portale ENEA quando esegui lavori che rientrano nelle seguenti categorie e intendi beneficiare delle relative detrazioni:

  • Ecobonus: Interventi finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio, come:
    • Sostituzione di infissi e serramenti.
    • Installazione di un cappotto termico.
    • Sostituzione di vecchi impianti di riscaldamento con caldaie a condensazione o pompe di calore.
    • Installazione di schermature solari (tende, persiane).
    • Bonus Casa (Bonus Ristrutturazioni): Anche per alcuni interventi che rientrano nel Bonus Ristrutturazioni è obbligatorio inviare la comunicazione, a patto che comportino un risparmio energetico o l’uso di fonti rinnovabili.

Come si inviano?
La comunicazione viene inviata telematicamente attraverso specifici portali gestiti dall’ENEA. Il processo è il seguente:

  • Registrazione: Il soggetto che invia la pratica (beneficiario, professionista o intermediario) deve registrarsi sul portale ENEA dedicato all’incentivo in questione (es. portale Ecobonus, Bonus Casa, o Superbonus).
  • Inserimento dati: Vengono richiesti i dati del beneficiario, i dati catastali dell’immobile, e una descrizione tecnica dettagliata dell’intervento eseguito, compresi i dati sul risparmio energetico ottenuto.
  • Invio e ricevuta: Dopo aver compilato tutti i campi, la pratica viene inviata. Il sistema rilascia una ricevuta di avvenuta trasmissione, che deve essere conservata insieme a tutta la documentazione relativa ai lavori (fatture, bonifici, asseverazioni, ecc.) in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

 

La comunicazione deve essere inviata entro 90 giorni dalla data di fine dei lavori. È un adempimento burocratico cruciale per la validità delle detrazioni fiscali.

Rilievo

Il rilevamento di un’opera architettonica consente l’acquisizione di dati geometrici e volumetrici necessari alla comprensione dell’oggetto edilizio o del contesto urbano e permette di raccogliere e trasferire informazioni utili alla predisposizione di un progetto di modifica o alla conservazione dello stesso, rappresentandolo univocamente nel suo stato di fatto e comunicandone i contenuti in termini di spazialità e qualità architettonica.

Rappresentare lo spazio fisico, la qualità architettonica e le trasformazioni strutturali di un’opera: queste le possibilità e la versatilità del rilievo architettonico, che costituisce non solo una procedura ma un processo di studio delle metodologie da adottare in base alla tipologia d’informazioni che si intendono ricercare.

La tecnologia nel mondo del rilievo è in continua evoluzione e consente di mettere in relazione lo stato di fatto dell’opera con la sua futura composizione. Attraverso l’utilizzo di strumentazioni ad elevata innovazione è oggi possibile rilevare l’opera con un laser scanner o un drone dotato di software per l’acquisizione dei dati sotto forma di nuvola di punti (point cloud) dai quali sarà poi possibile generare gemelli digitali tridimensionali totalmente rispondenti allo stato dell’opera.

Sulla base di ciò che sarà necessario rilevare, configureremo il metodo di rilevazione che più si adatterà alle esigenze, siamo a disposizione per la predisposizione di soluzioni di rilievo “tradizionali” fino ad arrivare alle più innovative tecnologie con nuvole di punti e voli con drone.

 

CAD E BIM

Ogni architettura per poter essere compresa ha bisogno di una comunicazione chiara ed efficace che sia in grado di trasferire la propria unicità per mezzo di una rappresentazione grafica.

Grazie all’innovazione tecnologica e all’utilizzo di software avanzati per il disegno e la modellazione 2D e 3D, realizziamo gemelli digitali (digital twin) degli edifici che vanno ben oltre la semplice resa estetica del progetto. Attraverso la gestione del progetto in Building Information Modeling (BIM), creiamo modelli digitali evoluti che integrano dati tecnici, costruttivi e funzionali, coinvolgendo in modo coordinato tutti gli attori della progettazione.

Il digital twin diventa così uno strumento strategico non solo nella fase di ideazione e costruzione, ma anche nelle successive attività di Operation & Maintenance, permettendo un controllo più efficiente dell’edificio nel tempo, una migliore gestione delle informazioni e decisioni più consapevoli durante l’intero ciclo di vita dell’opera.